21 mar STJ ENTENDE QUE A BASE DE CÁLCULO DO ITBI É O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Em 2019, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), através de incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR)[1], definiu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.
É importante esclarecer, que o valor de referência é utilizado pela Prefeitura de São Paulo para cobrança do ITBI, presumindo um valor venal estimativo para cada imóvel no território paulista, sendo que geralmente este valor fica muito acima o valor venal para fins de IPTU.
Inconformado com a decisão do Tribunal Estadual, o Município de São Paulo, para manter a utilização do valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, apresentou Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) para reverter o julgamento.
Em 24/02/2022 o STJ julgou o Recurso Especial nº 1937821/SP, em sede de recurso repetitivo[2], e fixou as seguintes teses relativas ao cálculo do ITBI:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Neste sentido, o relator do recurso, Ministro Gurgel de Faria, votou no sentido de que a declaração do contribuinte deve ser dotada de presunção de boa-fé, não podendo o Fisco Municipal criar de forma fictícia uma base de cálculo que não guarda relação com o derradeiro valor do negócio jurídico que deu ensejo a transmissão do imóvel.
Portanto, a partir de agora, o ITBI deve ser calculado sobre o valor de mercado do imóvel atribuído pelo contribuinte na venda e, caso haja discordância do Fisco sobre tal valor, este deverá se valer de mecanismo próprio, por meio da instauração de processo administrativo para discutir o valor do imposto municipal, conferindo oportunidade ao contribuinte para se manifestar.
Desta forma, é possível aos contribuintes que efetuaram transações imobiliárias nos últimos cinco anos e recolheram o imposto municipal majorado sobre uma base de cálculo presumida pelo Município, pleitearem a restituição dos valores na Justiça.
[1] O Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, com previsão nos artigos 976 a 987 do Código de Processo Civil tem como objetivo, fixar tese jurídica a ser aplicada em todos os processos que discutam sobre idêntica questão de direito.
[2] É o recurso julgado pela sistemática descrita no Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015), em que o STJ define uma tese que deve ser aplicada aos processos em que discutida idêntica questão de direito.
Essa sistemática tem como objetivo concretizar os princípios da celeridade na tramitação de processos, da isonomia de tratamento às partes processuais e da segurança jurídica.